Le fait d’attribuer une valeur à l’achat d’une propriété commerciale est la clé pour réaliser des profits futurs et éviter des pertes potentielles. Les investisseurs ont besoin d’un moyen simple mais précis de déterminer à la fois le prix actuel et le potentiel de rendement futur de l’achat de la propriété commerciale désirée. Il y a trois méthodes qui, si elles sont utilisées ensemble, donneront un chiffre fiable à offrir en tant que prix de vente ou d’achat.
Comparez les prix de vente récents de bâtiments de taille similaire dans la même région. Il s’agit de l’approche de comparaison directe. Dans le passé, les ventes comparatives étaient le seul domaine des évaluateurs. Aujourd’hui, cette information est facile à trouver grâce à la popularité récente des sites de comparaison de propriétés sur Internet (voir Ressources). L’information sur ces sites Web provient d’un certain nombre de sources, y compris les registres publics des comtés et les listes des ventes passées. Ces chiffres doivent être considérés comme des estimations. La valeur des propriétés peut changer en raison des rénovations, de l’état du quartier et du temps qu’il faut pour mettre à jour les dossiers publics.
Utilisez la méthode du coût pour donner à l’acheteur et au vendeur une idée de la valeur d’une propriété en fonction du coût de remplacement des améliorations foncières. Ces améliorations comprennent les bâtiments, l’aménagement paysager et les parkings. N’utilisez cette méthode qu’en conjonction avec d’autres méthodes d’évaluation. Les acheteurs et les vendeurs qui n’utilisent que cette méthode seront confrontés à des inexactitudes potentielles basées sur l’état des bâtiments et des terrains environnants.
Utilisez le multiplicateur du loyer brut. Il s’agit d’un outil plus précis et plus utile pour déterminer la valeur des propriétés commerciales. L’information nécessaire pour effectuer ce calcul comprend le revenu locatif brut annuel multiplié par le nombre d’années que l’acheteur croit qu’il faudra pour payer l’achat. En termes mathématiques, la formule est la suivante : Valeur = Revenu locatif brut x Loyer brut x Multiplicateur du loyer brut. Par exemple, une propriété qui génère 65 000 € de revenus locatifs bruts chaque année, multipliés par une période de détention de 10 ans, placerait la valeur de la propriété à 0,6 million de €. L’utilisation de cette méthode n’est pas particulièrement bonne pour les appartements et/ou les bureaux vacants en raison du temps qu’il faut pour trouver de nouveaux locataires. Les investisseurs doivent tenir compte d’un taux d’inoccupation d’au moins 5 % dans leurs calculs.
Inclure la méthode du taux de capitalisation pour déterminer la valeur. Exprimée en pourcentage, cette méthode est calculée en prenant le revenu net d’exploitation et en le divisant par le prix de l’immeuble. Le revenu net d’exploitation (REN) correspond au revenu total moins les postes vacants et les dépenses. Par exemple, si le bénéfice d’exploitation net d’une propriété est de 32 500 € par an et que les taux de capitalisation comparables sont de 5 %, la propriété peut être évaluée à 0,6 million de €.
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