En ce qui concerne les biens immobiliers, la réversion est définie comme le droit résiduel à la propriété totale d’un bien après que l’intérêt actuel est satisfait ou éteint. L’intérêt actuel peut être un locataire en cours d’occupation (bail statutaire ou privé) ou un intérêt pour le bénéfice et la durée de la vie d’une personne particulière (locataire à vie). De telles questions sont communes lors de l’héritage. Parfois, pour protéger le caractère d’un quartier, les propriétés sont vendues sur des tenures à bail avec des loyers au sol, et les engagements qui y sont rattachés sont des engagements exigeant des normes d’entretien. La valeur de la réversion devient importante à évaluer, que ce soit à des fins d’investissement ou de vente ou à des fins fiscales.
Évaluer le bien immobilier comme s’il était la propriété exclusive d’une seule personne. Pour ce faire, trouvez une propriété comparable et évaluez son potentiel de prix de vente, que ce soit en faisant des recherches sur Zillow ou sur d’autres sites immobiliers pour obtenir des listes de ventes de propriétés comparables dans votre région. Alternativement, un agent immobilier devrait être en mesure de donner une évaluation rapide. Supposons qu’il s’agit de la « valeur finale » (VF) du bien immobilier.
Identifier quand la réversion s’accumulera. S’il s’agit d’un bail d’une durée déterminée, c’est-à-dire d’un nombre précis d’années, c’est assez simple. Toutefois, lorsqu’il s’agit de la vie d’un locataire titulaire, les tables de probabilité des actuaires doivent être consultées, de la même manière que les tables d’assurance-vie. Arriver à une « Durée de vie évaluée » (AL).
Attribuer un « taux d’actualisation » (DR) pour tenir compte du risque, de l’inflation, du coût d’emprunt, du vieillissement de l’immeuble, etc. pour chaque année où l’on estime que la pleine propriété ne sera pas atteinte (la durée de vie évaluée). Si les taux d’intérêt actuels sont bas, un tel taux peut être aussi bas que 8 %.
Utiliser la valeur actuelle nette, fonction statistique disponible dans la plupart des tableurs (VAN dans Excel « calcule la valeur actuelle nette d’un investissement en utilisant un taux d’actualisation et une série de revenus futurs »). Utiliser un seul paiement futur, la valeur finale ; en outre, tenir compte du taux d’actualisation (DR = r dans Excel) et de la durée de vie évaluée (AL = n dans Excel) jusqu’à la valeur finale, pour obtenir une valeur réversible courante. Vous pouvez aussi utiliser d’autres techniques similaires. Une méthodologie simpliste est FV – [(1+ DR%)(( à la puissance de AL) x FV].
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